樓市調(diào)控政策接連出爐，開發(fā)商已經(jīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，政府抑制高房價(jià)的決心前所未有的堅(jiān)定，"硬扛"已經(jīng)沒有意義。如何走出眼前僵局，下一步如何布局，成為房企必須面對(duì)的問題。上海多家房企在醞釀大幅降價(jià)。與此同時(shí)，房企也在思考，如何順應(yīng)政府導(dǎo)向以獲得更多發(fā)展空間�；蛟S，這正是此次調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的積極意義所在：粗放式發(fā)展了近20年的中國房地產(chǎn)業(yè)開始轉(zhuǎn)型。

　　樓市降價(jià)尚未成"潮"，但暗流已經(jīng)洶涌。3月8日，一個(gè)匯集了近百家房企高層的閉門論壇在上海召開，探討目前形勢與房企對(duì)策。在110份有效調(diào)查問卷中，超過5家房企表態(tài)正在醞釀降價(jià)促銷，降幅最多達(dá)到10%。另有近20家房企選擇延后開盤，其余全部為"暫時(shí)觀望"。同時(shí)，上市房企開始調(diào)低年度銷售預(yù)期，其中某香港上市地產(chǎn)公司明確表示調(diào)低年度銷售金額預(yù)期50%。業(yè)內(nèi)預(yù)測，如果政策方向沒有重大改變，5月將迎來房企集中降價(jià)。

　　2011年3月8日，一個(gè)匯集了近百家房企高層的封閉式論壇在上海召開，探討目前形勢與房企對(duì)策。在這個(gè)謝絕一切媒體采訪的論壇上，主辦方以不計(jì)名方式進(jìn)行了問卷調(diào)查。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，超過五家房企表示正在醞釀降價(jià)促銷，降幅最多達(dá)到10%。

　　可見，樓市降價(jià)預(yù)期正在房企間形成，上市公司更在業(yè)績壓力下積極準(zhǔn)備降價(jià)以快速回籠資金。"與以往不同的是，資金實(shí)力很強(qiáng)的大型國企此次并沒有選擇"撐過一年半載"這樣的傳統(tǒng)做法，因?yàn)樗麄円呀?jīng)看清形勢，除非發(fā)生重大的外圍經(jīng)濟(jì)危機(jī)，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控方向不會(huì)在短期內(nèi)改變，苦撐一年半載沒有任何意義。

　　其實(shí)，早在3月初，降價(jià)跡象就已經(jīng)在京滬等地出現(xiàn)。如綠地集團(tuán)上海"新南路壹號(hào)"項(xiàng)目買房送5年房產(chǎn)稅，恒大、萬科、景瑞、遠(yuǎn)洋等地產(chǎn)大佬紛紛傳出降價(jià)或準(zhǔn)備降價(jià)的消息。但在業(yè)內(nèi)人士看來，目前的降價(jià)只是全面降價(jià)前的市場試水。"送5年房產(chǎn)稅相當(dāng)于9.8折，10年房產(chǎn)稅也不過是9.6折。這種降幅不會(huì)對(duì)刺激需求有多大作用，要想拉回銷量，10%至15%的降價(jià)幅度是必須的。"中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師付琦表示。

　　這一降幅也得到部分開發(fā)商的認(rèn)可。"如果政策沒有發(fā)生大的轉(zhuǎn)向，流動(dòng)性又在不斷收緊，市場上的錢越來越少，購買門檻越來越高，房價(jià)降15%是完全有可能的。"已經(jīng)躋身龍頭房企之列的綠地集團(tuán)內(nèi)部人士表示。

　　針對(duì)房企應(yīng)對(duì)之策，本報(bào)近期深入采訪了多家大型企業(yè)，其中，被傳已經(jīng)試點(diǎn)8.5折促銷的恒大集團(tuán)表示目前尚未有降價(jià)決策，但不排除根據(jù)市場情況快速反應(yīng)。復(fù)地集團(tuán)、香港湯臣集團(tuán)謹(jǐn)慎表示觀望，但坦言房產(chǎn)稅對(duì)豪宅市場打擊重大。

　　"單價(jià)5萬以上的豪宅目前都沒有降價(jià)意向，這不是因?yàn)樗麄兛春檬袌�，而是產(chǎn)品本身的特點(diǎn)決定的。如果購買受限，就算降10%，該買不起的還是買不起，不能買的也還是不能買。"一位豪宅開發(fā)商表示。

　　除了降價(jià)外，大幅調(diào)低年度銷售預(yù)期也將是未來房企的集體動(dòng)作。一家大型代理商透露，香港某上市公司已經(jīng)將在內(nèi)地的房產(chǎn)銷售目標(biāo)下調(diào)50%，如果經(jīng)過評(píng)估這一目標(biāo)仍難完成，該公司將考慮隨行降價(jià)。"據(jù)我們了解，萬科等企業(yè)在2010年大豐收的前提下，都設(shè)定了很高的2011年銷售目標(biāo)，但隨著新一輪調(diào)控的嚴(yán)厲打壓，這些企業(yè)調(diào)低銷售預(yù)期不可避免。我們可以密切關(guān)注一季報(bào)中上市公司有關(guān)銷售預(yù)期的表態(tài)，那些大幅調(diào)低預(yù)期的企業(yè)可能就是在房價(jià)上考慮下調(diào)的領(lǐng)頭羊。"一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。

　　不過，對(duì)于這次調(diào)整的周期和程度，房企莫衷一是，而對(duì)于目前政策的可持續(xù)性，房企也意見紛紜。其中限購期的終結(jié)日被視作房價(jià)企穩(wěn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　"相比于限購這種短期的極端做法，地方財(cái)稅體制改革是解決樓市矛盾的關(guān)鍵。而投資空間有限，甚至社會(huì)分配不均導(dǎo)致的富人效應(yīng)都是炒房客泛濫的源頭之一。這些涉及深刻而繁雜的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了樓市本身的范疇，但目前在這些方面，能看到的改變還很小。"一位業(yè)內(nèi)人士坦言。

　　可以預(yù)見的是，受目的政策左右的樓市，無論是開發(fā)企業(yè)還是購房者，還將在上下跳動(dòng)的樓市K線圖上糾結(jié)較長一段時(shí)間。

    調(diào)控撼動(dòng)高房價(jià) 降價(jià)潮悄然涌動(dòng)

　　"新國八條"和地方限購政策威力顯現(xiàn)，高位盤整了近兩個(gè)月的房價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，一線城市降價(jià)潮悄然來襲。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來幾個(gè)月新盤將集中上市，開發(fā)商資金鏈趨緊，房價(jià)或步入下降通道

　　"新國八條"和地方限購政策威力開始顯現(xiàn)，已經(jīng)高位盤整了近兩個(gè)月的房價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，一線城市的開發(fā)商從暗中變相促銷變?yōu)橹苯觾?yōu)惠降價(jià)，樓市降價(jià)潮悄然來襲。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，由于2010年新房開工量大增，未來幾個(gè)月新盤將集中上市，同時(shí)開發(fā)商資金鏈趨緊，房價(jià)或?qū)⒉饺胂陆低ǖ馈＝祪r(jià)銷售已經(jīng)出現(xiàn)，為了應(yīng)對(duì)樓市可能出現(xiàn)的持續(xù)低迷，開發(fā)商開始放緩拿地、準(zhǔn)備"過冬"。

　　優(yōu)惠促銷 房價(jià)松動(dòng)

　　2009年以來連續(xù)瘋漲的北京樓市終于出現(xiàn)拐點(diǎn)。3月4日，北京遠(yuǎn)洋一方北潤園二期項(xiàng)目8、9、11棟樓開盤，雖然開盤價(jià)仍延續(xù)之前的25000元/平方米，但推出了全款8.3折、貸款8.4折的優(yōu)惠，實(shí)際均價(jià)降到21000元/平方米，最低價(jià)格為19000元/平方米起。

　　隨后，萬科在北京的"萬科長陽半島"第6批房源上市，銷售均價(jià)18500元/平方米，與之前價(jià)格持平。同時(shí)，第6批房源的裝修標(biāo)準(zhǔn)提高到B級(jí)的2000多元/平方米，相當(dāng)于每平方米優(yōu)惠了1000元。即便如此，該樓盤當(dāng)日推出的118套房源中，最終被認(rèn)購75套，認(rèn)購率僅為63%。

　　上海同樣出現(xiàn)了新盤低價(jià)入市。位于浦東的中海御景熙岸開盤，精裝修房源以2萬元/平方米的均價(jià)推出，推出的358套房源幾乎銷售一空。開盤前市場預(yù)期售價(jià)在2.5萬元/平方米左右。

　　恒大地產(chǎn)位于廣州的恒大綠洲及恒大御景半島近期將陸續(xù)推出新品，對(duì)首次置業(yè)者提供八五折優(yōu)惠。恒大相關(guān)人士稱，集團(tuán)定價(jià)策略一貫隨行就市，八五折銷售的決定需要由集團(tuán)定價(jià)會(huì)議通過。在深圳，新盤上市也不見漫天喊價(jià)的情景。

　　而早在品牌房企展開降價(jià)促銷之前，已有中小房企推出各種優(yōu)惠促銷活動(dòng)。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示，在投資需求占比過高的一二線城市限購之后，購房需求僅剩下不到20%，預(yù)計(jì)絕大部分城市全年成交量將大幅萎縮，已經(jīng)開始的這波降價(jià)潮，將率先在北京、上海、廣州這些一線城市蔓延，進(jìn)而發(fā)展至其他大中城市。

　　成交萎縮 存貨增加

　　北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)15日聯(lián)合發(fā)布消息：今年1至2月，北京市新建商品房銷售面積為173．9萬平方米，同比下降18．9％。其中，住宅銷售面積為132．3萬平方米，同比下降21．1％，呈兩位數(shù)大幅下降。

　　摩根大通最近發(fā)布的中國房地產(chǎn)月度研究報(bào)告顯示，今年2月內(nèi)地八大城市(北京、上海、杭州、廣州、深圳、重慶、成都、天津)的房屋銷售量較今年1月下降45%。搜房網(wǎng)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2月份有77%的城市商品房成交量環(huán)比下降。

　　銷量的大幅萎縮和嚴(yán)格的調(diào)控政策讓開發(fā)商信心開始動(dòng)搖。業(yè)內(nèi)人士表示，未來新房大量上市還將繼續(xù)壓制房價(jià)，2008年至2009年上半年全國房屋新開工面積一直維持低位，2009年7月份單月房地產(chǎn)新開工面積下探至最低0.71億平方米后才開始回升，供求失衡加劇了之前房價(jià)上漲。2010年由于成交火爆，各家開發(fā)商普遍大幅增加開工面積，按照一年多的開發(fā)周期計(jì)算，將在今年二三季度上市供應(yīng)。

　　以萬科為例，2009年萬科的開工面積僅有561萬平方米，2010年初則將新開工面積大幅提高至855萬平方米，而實(shí)際上2010年新開工面積達(dá)到1248萬平方米，相比年初計(jì)劃增加了46%。

　　開工面積即將轉(zhuǎn)為市場供應(yīng)，銷售卻急劇放緩，房企存貨或大量增加。萬科和保利地產(chǎn)(600048)的存貨都已突破1000億元，同比大幅增加，華僑城、中華企業(yè)(600675)、華發(fā)股份(600325)和嘉凱城(000918)等四家公司的存貨也在100億元以上。

　　易居中國上海房屋銷售有限公司執(zhí)行總經(jīng)理孫華良表示，限購是導(dǎo)致成交量下滑的重要因素，目前不少開發(fā)商都在商議營銷對(duì)策，不排除進(jìn)入3月開盤高峰期后，會(huì)出現(xiàn)一輪價(jià)格下滑。

　　資金趨緊 負(fù)債攀升

　　廣發(fā)證券(000776)調(diào)研顯示，一些城市因限購失去購買資格的客戶約占30%，如果加上觀望的客戶，預(yù)計(jì)50%以上之前有購買意向的顧客會(huì)消失，限購的負(fù)面作用將在3月更加明顯。

　　國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源12173億元，同比增長16.3%。其中，國內(nèi)貸款2679億元，增長7.7%；利用外資86億元，增長61.5%；自籌資金4184億元，增長21.4%；其他資金5223億元，增長16.6%。

　　中指研究院副院長陳晟表示，自籌資金比例上調(diào)，說明開發(fā)商資金緊張。國家為平抑增長過快的房地產(chǎn)市場，采取了宏觀調(diào)控政策，銀行對(duì)房地產(chǎn)的收縮程度高，導(dǎo)致信貸資金渠道受阻，外部融資難使得開發(fā)商只有依靠自身資金。

　　上市房企2010年年報(bào)也顯示，截至15日，26家已公布年報(bào)的上市房企合計(jì)持有現(xiàn)金927億元，較2009年末的645億元大幅增加43.72%，不過短期借款也由2009年末的106億元上升至2010年末的167億元，一年內(nèi)到期流動(dòng)負(fù)債合計(jì)達(dá)到285億元，較2009年末大增77%。這26家公司中有9家資產(chǎn)負(fù)債率超過70%，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)78.98%，還有7家公司資產(chǎn)負(fù)債率在60%至70%之間。

　　降價(jià)銷售已經(jīng)出現(xiàn)，為了應(yīng)對(duì)樓市可能的持續(xù)低迷，開發(fā)商也開始放緩拿地、準(zhǔn)備"過冬"。搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2月份全國土地成交建筑面積環(huán)比下降了54%。以萬科為例，2月新增項(xiàng)目僅有3個(gè)，增加權(quán)益建筑面積22.9萬平米，約合地價(jià)款8.5億元，分別環(huán)比下降92%和87%。同樣放緩拿地的還有保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)(600383)等公司，未來房地產(chǎn)企業(yè)還可能繼續(xù)放緩拿地。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析人士指出，多數(shù)開發(fā)商現(xiàn)有資金支撐到6月沒問題，但今年三季度后，將有更多開發(fā)商不得不加入降價(jià)的陣營。

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